Comportamento Antiético

Como em todas as profissões, na intermediação imobiliária também existem elementos que agem de maneira desleal, ferindo a ética profissional, prejudicando diretamente seus clientes e indiretamente seus colegas de trabalho. Para eliminar esse vício, o Corretor deve ter ética profissional, critério de trabalho e, sobretudo, respeito, não somente aos clientes, mas também aos seus colegas.

Este assunto é muito complexo por sua amplitude; todavia, vale citar aqui alguns fatos verídicos – e por que não dizer cotidiano – que lamentavelmente fazem parte da Vida dos que trabalham neste mercado. Vale lembrar a estes péssimos profissionais que, agindo em desacordo com as normas, eles jamais serão bem-sucedidos em intermediação imobiliária.

É muito comum ouvir dizer que o picareta é o elemento não credenciado, quando, na verdade, o picareta é aquele corretor credenciado desobediente às normas profissionais. Quanto àqueles que praticam a corretagem de imóveis sem o devido credenciamento, são denominados contraventores ou falsos corretores. Estes são casos de polícia, sem dúvida nenhuma!

Várias são as maneiras de captação de imóveis de forma desonesta. Enfatizarei aqui algumas das mais frequentes praticadas pelos Corretores
inescrupulosos
ou picaretas:

  • O Corretor picareta
    localiza o imóvel à venda através da placa de outra imobiliária ou corretor independente afixada no imóvel e, sem tomar conhecimento sobre a exclusividade ou não do colega, procura o proprietário, faz mil promessas de venda ou locação imediata, argumentando que tem pretendente à vista. Mas, para concretizar sua promessa, é preciso que o proprietário permita que ele – o corretor desonesto – coloque sua placa no imóvel. Nestes casos, ele também convence o proprietário de que pode vender o imóvel por valor maior do aquele anunciado pelo primeiro profissional.

Esta prática deletéria desorienta o Mercado em relação aos preços reais de comercialização e, invariavelmente traz prejuízos a todos que participam da negociação, sejam eles os proprietários (que não terão seus imóveis negociados) ou os compradores/locadores (que não verão suas expectativas alcançadas). Por quê? Porque preços deslocados da realidade desvalorizam o imóvel e causam dúvida aos potenciais compradores quanto à realização ou não de determinado negócio.

  • Outra forma de picaretagem em campo é a colocação de placas sem autorização do proprietário. Se não houver reclamação, o oportunista continua trabalhando com o imóvel até encontrar um interessado na compra ou na locação. O excesso de placas joga o imóvel numa espécie de leilão informal que rotineiramente o desvaloriza quanto ao preço.
  • Existe também a captação na mídia, onde o corretor pirata, através dos anúncios de diversas mídias, se passa por interessado, identifica-se como comprador, obtém todas as informações desejadas, emprega todos os esforços para obter o endereço do imóvel, faz contato com o proprietário dizendo que tem um cliente em potencial e faz mil promessas de que venderá o imóvel com rapidez e eficiência.
  • Muitos também são os casos dos Corretores que trabalham com percentuais abaixo da tabela, com o intuito de desviar clientes de seus colegas, promovendo, assim, uma concorrência desleal e deletéria à profissão. Os proprietários – ávidos por uma negociação rápida de seus imóveis – acreditam que, permitindo a vários corretores ou imobiliárias anunciarem seus imóveis, terão resultados mais rápidos e eficientes. Têm-se a sensação (por parte dos proprietários) de que o imóvel está sendo “trabalhado por muitos profissionais”, quando o que ocorre é exatamente o contrário, ou seja: vários anúncios ou placas dão a ideia de que aquele negócio é um verdadeiro “mico” ou que está “encalhado”. Além do mais, anunciar o mesmo imóvel – que outros profissionais – cria no Corretor uma insegurança quanto ao retorno financeiro que ele almeja e, consequentemente, ele não se dedicará de maneira especial à negociação, com receio de ver seu trabalho não surtir o resultado esperado.

Vejam bem, não se quer defender aqui nenhuma reserva de Mercado ou impedir a livre concorrência entre os profissionais, muito pelo contrário. O que se objetiva é a segurança das negociações e a justa remuneração dos profissionais. Vale lembrar que as parcerias entre os Corretores são comuns, estimulam o assessoramento profissional às partes envolvidas e geram bons frutos à sociedade. Ressalte-se que, mesmo sendo uma prática ineficaz (que para muitos Juristas é ilegal, pois contraria claramente a questão da Exclusividade), o imóvel pode ser anunciado por vários corretores ou imobiliárias, desde que os profissionais contratados posteriormente aos demais, notifiquem os colegas ou as imobiliárias anteriores e promovam parcerias profissionais.

Lembrando que a Intermediação Imobiliária deve ser sempre contratada por escrito, de preferência com exclusividade, evitando desentendimentos com o contratante. Em tempo: o documento escrito com exclusividade entre o Corretor o proprietário do imóvel afasta a figura dos oportunistas e aproveitadores na corretagem de imóveis.

Fato é que os bons profissionais permanecem na profissão e os
picaretas
desaparecem do mercado imobiliário – não sem antes causarem prejuízos financeiros e morais aos bons profissionais e à sociedade em geral.

Portanto, a sociedade e os profissionais Corretores Imobiliários devem obedecer a Lei Federal que disciplina a profissão e as normas vigentes a ela. Também devem se orientar pela Tabela de Honorários e Comissões, que deve ser seguida com rigor absoluto. Deste modo não permitiremos –ou diminuiremos ao máximo – atos ou ações que maculem nossa imagem perante a comunidade e gerem descrença quanto à categoria profissional dos Corretores Imobiliários.

Por Hernane Dias

Corretores brasileiros atuando na Flórida / EUA

Citação

É notório e merece cada vez mais destaque nas imprensas americana e brasileira, a compra de imóveis em Miami e região, por investidores brasileiros. Isto é fato e, vez por outra, suscita as mais variadas opiniões comerciais a respeito. Ora é um excelente negócio, ora nem tanto, depende muito do ponto de vista pessoal do investidor quanto ao uso e destinação do imóvel adquirido. Opiniões divergentes à parte, gostaria de comentar a respeito da escolha do profissional que prestará a assessoria necessária para o negócio. Não diferente do Brasil, o exercício regulamentar da Profissão Corretor de Imóveis nos USA também é regido por leis, normas federais e também estaduais. Em inglês, temos o profissional denominado como Broker House. Assim como aqui, lá também é necessário – ao postulante da profissão – a realização de curso específico, estágio supervisionado, aprovação através de provas e a comprovação de conhecimentos específicos.

Basicamente são necessárias as seguintes exigências para o estrangeiro se tornar Corretor de Imóveis regulamentado no Estado da Flórida – por exemplo – e consequentemente receber a LSA (Licensed Sales Associate):

  1. Idade mínima de 18 anos;
  2. Visto específico tipo H1B; (Não é necessário o Green Card)
  3. Atestado de antecedentes (Finger Prints);
  4. 63 horas de curso obrigatório;
  5. Prova realizada em escola credenciada;
  6. Prova Estadual;
  7. 45 horas de estágio obrigatório;
  8. Estar regularmente inscrito no SSN (Social Security Number) que é um registro equivalente ao CPF brasileiro.
  9. Prova de proficiência em inglês.

No caso específico da Flórida, e em particular na cidade de Miami e arredores, a lei que regulamenta a profissão de Broker House é regulamentada pelo artigo 45 da Constituição Estadual. Este artigo define como competência exclusiva dos profissionais imobiliários: anunciar, vender, avaliar, alugar, leiloar, efetuar leasing, intermediar ou trocar imóveis.

Após este processo a licença será considerada Ativa ou Inativa. Para licença ser considerada ativa o Corretor deverá conseguir uma empresa para estagiar. O estágio também poderá ser realizado através de um Corretor Licenciado. Somente poderão atuar como profissionais independentes aqueles corretores que comprovarem 2 anos de estágio regulamentar. A partir do estágio, o profissional terá acesso ao grande banco de dados imobiliário denominado MLS (Multiple Listing System), que é uma espécie de lista onde se localizam todos os imóveis disponíveis legalmente à negociação nos Estados Unidos. Diferentemente daqui, lá os costumes exigem sempre dois profissionais Corretores na negociação, ou seja, sempre haverá um profissional assessorando as partes interessadas, seja essa aquisição através da compra/venda ou através da locação. Segundo dados da NAR (National Association of Realtors) 90 % das negociações são feitas com exclusividade. No caso específico da Flórida, as licenças necessárias para o exercício legal da Profissão são, além do registro no NAR, o registro ORRA e o registro OSCA. Assim como no Brasil, exercer qualquer uma das atividades destinadas ao Corretor Imobiliário (Broker Houser) caracteriza exercício ilegal da profissão e sujeita o infrator às penalidades da lei. Ficando comprovado o dano irreparável a terceiro e, dependendo do tipo de dano causado, o infrator poderá ser preso, se condenado for. O mais comum nestes casos (tanto lá como aqui no Brasil) é a pena ser convertida em multa. Além destas seguranças envolvendo o profissional contratado, outra medidas também contribuem para diminuírem as ocorrências envolvendo os pseudo corretores de imóveis e, dentre elas, destaco o Registro do Profissional junto ao Tittle Company (o equivalente ao Cartório de Registro de Imóveis no Brasil). Sem esta providência é praticamente impossível regularizar uma propriedade em seu nome. Nos casos onde a compra é realizada pela intermediação de gatunos e/ou espertalhões, que se fazem passar por profissionais do mercado imobiliário , é praticamente impossível de registrar o imóvel junto ao Cartório. Nestes casos, os compradores invariavelmente têm que recorrer à Justiça para fazerem valer seus direitos.

Além disso, a Receita Federal americana é muito exigente em relação à compra de imóveis por estrangeiros, principalmente daqueles cidadãos oriundos de países onde o combate ao tráfico de drogas e armas é considerado falho, ineficiente ou até mesmo subserviente.

Fiquem atentos!

Por Hernane Dias

Valor de reembolso por desistência gera conflito

O valor que as construtoras devem restituir aos seus clientes no caso de rescisão do contrato de compra e venda não é um consenso e, muitas vezes, – para não dizer na maioria – acaba em discussão no Judiciário. Via-de-regra, o que se vê no Mercado Imobiliário é a retenção, por parte das construtoras, de 30% do dinheiro investido pelo futuro morador, em média. Para o Procon, é um “percentual suficiente para a empresa repor as despesas administrativas que teve com aquele cliente, como por exemplo a elaboração de contratos, ligações telefônicas, etc.”, afirma a fundação.

Boa parte (cerca de 75%) dos Distratos – como são chamadas tecnicamente as desistências – ocorre quando o imóvel ainda está na planta e é possível a empresa revendê-lo em boas condições físicas e de parcelamento. Por isso, não há motivo de lucrar duas vezes com aquele mesmo imóvel! Como se trata de uma relação de consumo, a compra de um imóvel na planta ou em obra é protegida “ainda” pelo Código de Defesa do Consumidor – CDC. A lei determina que, caso o cliente interrompa o contrato a qualquer momento, as cláusulas que impedem o reembolso são nulas, mesmo se o consumidor estiver inadimplente. Mas, se o cancelamento for provocado pela construtora quando a obra não é concluída ou o imóvel apresenta danos estruturais, o consumidor tem direito ao reembolso do dinheiro já pago à empresa e, na maioria dos casos, também tem direito à indenização por danos morais. Neste caso – o cancelamento provocado pela construtora – é possível ao consumidor pleitear na Justiça uma indenização por danos morais e também uma restituição do aluguel pago no período em que a obra atrasou. O STJ tradicionalmente define como referência de reembolso a quantia entre 85% a 90% do valor pago à construtora.

Clareza e objetividade devem ser premissas em qualquer contrato comercial entre partes, principalmente os da seara imobiliária. Eles devem ser estudados com cautela, pois em sua grande maioria, são de longo prazo: 10, 15, 20 ou mais anos. Desemprego, inadimplência e recusa de financiamento bancário são alguns motivos recorrentes para o distrato. Importante salientar que a negociação de imóveis usados não estabelece uma relação de consumo e, assim, não é protegida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Com imóveis novos há que se ter muita atenção, pois nestes casos, se o comprador utilizar de financiamento bancário, não há possibilidade de distrato porque a instituição financeira já pagou o valor à construtora. Alerta: a inadimplência junto ao agente financeiro acarreta, entre outras penalidades, na retomada do bem por decisão Judicial em favor do credor, ou seja, da Instituição Financeira ou do Banco.

Exclusividade de Vendas para o Corretor Imobiliário

Nota

exclusividade

OPÇÃO DE VENDAS COM EXCLUSIVIDADE: POR QUÊ ?

Também denominado AUTORIZAÇÃO DE VENDA OU CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO, trata-se de documento indispensável a qualquer trabalho de intermediação imobiliária, tanto para o Corretor quanto para o alienante ou o comprador. Previsto no Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, no art. 5.o do decreto n.81.871/78, regulamentador da Lei 6.530/78 e na Resolução COFECI n. 458/95, art.1., a opção de venda, concedida com exclusividade, é documento obrigatório nas transações anunciadas publicamente.
Abaixo, enumero alguns pontos negativos que devem ser levados em conta quando se trabalha SEM OPÇÃO DE EXCLUSIVIDADE:

1. Em relação ao Corretor ou Imobiliária:

1.1 Risco de autuação pelo CRECI por descumprimento da lei;
1.2 Descrédito público consistente em:
a) O pretenso comprador desconfia do negócio ofertado muitas vezes, de forma diferente e por diversos profissionais ou empresas;
b) Várias placas e anúncios diferentes sobre um mesmo imóvel ridiculariza a categoria do profissional do Corretor Imobiliário e põe em suspeição o próprio imóvel objeto de comercialização;
c) Impossibilidade de cobrança judicial dos honorários, no caso do proprietário vender diretamente o imóvel para cliente contatado pelo corretor;
d) Desconfiança quanto à honestidade da oferta, pois cada corretor ou imobiliária oferece o imóvel por preços e condições desconexas, criando desconfiança sobre o real valor do imóvel e gerando dúvidas quanto à prática de “over price”;
e) Não havendo compromisso escrito pelo vendedor, este pode recusar-se a fechar o negócio conforme proposto, pondo a perder todo um trabalho desenvolvido;
f) Risco de fechar o negócio ao mesmo tempo em que outro corretor esteja fechando. Como explicar para o cliente? Como fica a multa prevista no Código de Arras? (Arts. 417/420 do CC)
g) Insegurança na hora do fechamento, pois sempre poderá aparecer uma proposta que derrube a sua;
h) Insegurança quanto ao retorno do trabalho, já que outro corretor pode vender o imóvel antes de você;
i) Na publicidade em jornal teremos vários anúncios para o mesmo imóvel;
j) Exploração do profissional, ou imobiliária, por eventuais proprietários inescrupulosos e gananciosos, fazendo com que muitos trabalhem para eles sem a necessária contrapartida financeira.

2. Em relação ao proprietário Vendedor:

a) Imediata desvalorização do imóvel em face do verdadeiro leilão público que se promove quando o mesmo é anunciado por mais de um corretor ou imobiliária;
b) Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda, diante dos riscos que corre;
c) Riscos de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;
d) O proprietário não tem como responsabilizar o corretor ou imobiliária por qualquer problema que venha a ocorrer já que não há compromisso escrito e exclusivo com ninguém;
e) O proprietário corre o risco de ter que pagar honorários a mais de um corretor ou imobiliária;
f) Finalmente, um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os preços de mercado; pois quanto maior a oferta menor será o preço.

3. Em relação ao possível Comprador:

a) Insegurança para oferecer sinal de negócio, já que o Corretor não tem autorização para recebê-lo;
b) Perda de tempo ao dirigir-se a várias imobiliárias e constatar tratar-se do mesmo imóvel;
c) Desconfiança quanto ao preço pedido porque o mesmo imóvel está ofertado de diversas formas e preços;
d) Medo de fechar negócio ou fazer oferta sem falar com o proprietário;
e) Receio de envolver-se em demanda judicial, já que outro comprador pode, concomitantemente, estar também adquirindo o imóvel com outro corretor.

O mais importante, no entanto, é que todos nós devemos atentar para o significado de buscarmos incessantemente a moralização e a confiança desse instrumento legal que representa a segurança e a tranquilidade dos profissionais do mercado imobiliário.

Em tempo: O CRECI fiscaliza anúncios sem a devida autorização com exclusividade, não só para dar cumprimento à lei e a sua finalidade constitucional, mas também por respeito à dignidade profissional da categoria.

Por Hernane Dias

Por que procurar um Especialista em Avaliação Imobiliária

Nota

O laudo de avaliação realizado por um Corretor Imobiliário Especialista em Avaliação de Imóveis, às vezes difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizada entre pessoas físicas – onde a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. O trabalho de Avaliação consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas nas normas NBR 14653. Muitas vezes, a diferença entre as duas avaliações pode chegar a 50% (para mais ou para menos) devido à aplicação de técnicas isentas de interesses comerciais e fatores emocionais.

O trabalho realizado por um Avaliador Imobiliário recebe o nome de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM. É este o estudo que determina o valor de mercado razoável para um imóvel, ao passo que as avaliações de imóveis realizadas pelas partes, buscam obter os preços de venda, segundo suas próprias expectativas e anseios.

A diferença está em determinar preço ou valor. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais, comerciais e sentimentais envolvidas no processo. O preço não é único, pode ter vários preços e variações de curto prazo. Basta pesquisar imobiliárias para entender o conceito.

Mas, o valor de mercado num determinado momento é único e independente dos interesses das partes envolvidas. O valor final é obtido pela aplicação da estatística, ou seja, procura encontrar um intervalo de valores em que possa situar o valor de mercado do imóvel. Os procedimentos utilizados para determinar o valor de mercado de imóveis são:

  1. Pesquisa de mercado: ponto de partida é a pesquisa de mercado para obter uma amostragem dos valores dos imóveis na região considerando a semelhança de característica dos imóveis. As amostras muito fora do padrão médio são descartadas para não distorcer o resultado final.
  2. Homogeneização dos valores: é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados, considerando as diferenças dos fatores de homogeneização entre o imóvel a ser valorado em relação aos imóveis da amostra da pesquisa.
  3. Análise estatística: análise estatística dos valores pesquisados para determinar os prováveis ou melhores intervalos de valores.

O que dá qualidade ao valor atribuído ao imóvel é a escolha de bons elementos referenciais e a aplicação de técnicas de análise baseadas nos fatores de homogeneização, conforme o tipo de imóvel, sem a interferência de fatores sentimentais.

Vamos tomar como exemplo uma situação real quando avaliamos um terreno com um pequeno galpão construído. O objetivo do estudo era solucionar um impasse entre os sócios de uma empresa. O que estava em questionamento era o valor do terreno e não da construção, por se tratar de uma obra antiga, com pequena área construída e com pouco valor comercial devido ao material e engenharia empregada fora dos padrões atuais.

– Terreno de aproximadamente 22.000 m2, área urbana da Grande São Paulo.

– Preço de venda do imóvel avaliado por uma das partes: R$ 3.000.000,00

– Preço médio obtido através da pesquisa de mercado dos terrenos nas proximidades, junto às imobiliárias: R$128,00 /m2;

– Preço do imóvel pelo valor médio do m2: 22.000 m2 x 128,00 = R$2.816.000.

– Maior preço pesquisado do terreno nas proximidades: R$160,00 m2.

– Preço do imóvel pelo maior preço/m2 pesquisado: 22.000 m2 x R$160,00= R$3.520.000,00

– Valor de mercado apresentado no laudo de avaliação: R$2.100,000 a R$2.300.000,00

Basicamente, quando se avalia um terreno, avalia-se o que pode ser construído e para quais negócios poderão ser utilizadas as edificações. Portanto são considerados alguns fatores mais significativos, tais como:

  1. Fator oferta: foi realizada uma adequação acima em relação à amostra devido a pouca oferta de terrenos com estas dimensões e características na região.
  2. Fator localização: adequação acima baseado na diferença de melhor posição do imóvel em relação à amostra devido ao endereço do imóvel avaliando servir para fins comerciais e industriais.
  3. Fator topografia: adequação abaixo – após um cuidadoso exame do terreno foi constatado a possibilidade de alagamento, o que inviabilizaria a construção de piso abaixo do nível da rua, ou seja, impossibilidade de construção de garagens. Dependendo do empreendimento teria que pensar em um piso elevado, para evitar possíveis perdas de estoques.
  4. Fator frente x fundos: não teve variação, mas seria aplicado a terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada com pontas pouco aproveitáveis para construções.
  5. Fator padrão construtivo: desconsiderado em função de o galpão ter pouco valor comercial. Serve para adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis.

No fim, os dois fatores que mais influenciaram foram: localização e topografia. Provavelmente, se não tivesse sido detectado anormalidade no fator topografia, este imóvel seria avaliado bem próximo aos R$3.000.000,00, preço de venda sugerido por um dos sócios. Mesmo considerando o melhor valor de mercado do laudo (R$2.300.000,00, nota-se uma diferença de 30% entre o preço e valor avaliado). Se considerarmos o maior preço do m2 pesquisado a diferença sobe para 53%.

Conforme demonstrado, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico – PTAM- determinado por profissionais Corretores Imobiliários, especialistas em Avaliação de Imóveis, tem a consistência e precisão fundamentada em técnicas isenta de envolvimentos emocionais e dos interesses econômicos das partes. Estes profissionais estão inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, o CNAI. Desta forma, pode-se afirmar com certeza de que aquele valor é único naquele momento, dando a segurança necessária para a tomada das decisões.

Confira a lista de Avaliadores Imobiliários CNAI do COFECI em: www.cofeci.gov.br

EU, HERNANE DIAS, SOU AVALIADOR FEDERAL DO COFECI SOB N. 03330.

 

 

Atraso na entrega de obras: quais os procedimentos a serem tomados ?

Nota

O momento de aquisição de um imóvel é um dos mais aguardados pela maioria da população, afinal é a realização de um sonho, muitas vezes resultado de anos de trabalho e sacrifício. Mas esse momento pode se tornar um pesadelo, principalmente quando ocorre atraso, seja por parte das construtoras, ou até na liberação do financiamento da propriedade. Adquirir um imóvel (novo ou usado) é um processo muito complexo, pois existem alguns tipos de relações essenciais que precisam ser analisadas criteriosamente; um segundo ponto é a utilização ou não, de financiamento bancário; pois muitas vezes não é possível pagar à vista, sendo necessário parcelar esse valor com um banco.

Além disso, outros tipos de problemas também podem ocorrer na entrega do imóvel, no que diz respeito à questão da qualidade da obra, incluindo inadequações nos pisos ou revestimentos. Para ciência de todos, a responsabilidade das construtoras perante o consumidor é total em relação às características do imóvel. E o encargo da construtora surge a partir da oferta, pois, muitas vezes o consumidor é atraído por uma propaganda enganosa em jornal, na TV ou por panfletos, e todas essas situações geram responsabilidade. No caso de imóveis novos ou na planta, prudente é que o comprador, através de um corretor imobiliário, colete todas as informações a respeito da incorporadora e também da construtora. Tal procedimento deve ser análogo para imóveis usados. Para tanto, os Cartórios de Registro de Imóveis poderão, através da cópia da matrícula, atestar a segurança registral do imóvel. As Certidões Municipais também devem ser adquiridas a fim de que o comprador se certifique da regularidade do imóvel perante o Plano Diretor do Munícipio e se existe aprovação do projeto.

Vale ressaltar que todo produto durável possui 90 dias de garantia, mas isso não ocorre com o imóvel. Ele tem uma garantia diversa para hidráulica, elétrica, e existem os vícios ocultos, que estão dispostos no CDC
Código de Defesa do Consumidor. Assim que surgiu o problema, o consumidor deve procurar a empresa colocando, por escrito o que aconteceu, ou o que ele vivenciou, e ela terá 30 dias para sanar o defeito. Na verdade, este vício já existia, só estava imperceptível, então existe esta previsão legal em proteger o consumidor.

Isto também se estende ao cumprimento do cronograma de obra, pois no momento em que o consumidor perceber que não houve o cumprimento do cronograma estipulado, o primeiro passo é entrar em contato direto com a empresa para ver como ela vai lidar com este atraso. Caso ela se negue a resolver a questão, é possível solicitar o pagamento de eventuais despesas geradas por essa demora, como o custeio de aluguel, por exemplo. Porém, quando o imóvel está financiado, a empresa tem que congelar a aplicação de um reajuste. O consumidor tem que observar, antes de firmar o contrato, se existe uma cláusula de aplicação de multa, para que seja paga em favor do consumidor. E quando o cliente procura a empresa e não acha uma solução, deve buscar um órgão de defesa do consumidor. O Procon, nos respectivos estados, auxilia nisso para tentar resolver amigavelmente e a última instância é o poder Judiciário. Nestes casos, o papel do Corretor
de Imóveis é muito importante, pois proporciona um auxílio técnico para o consumidor. Ele deve dar um alerta em relação a todas as questões, explicando como funciona um financiamento e prestando adequadamente as informações na análise de crédito.

Por Hernane Dias

Aumentam os juros dos financiamentos bancários

Nota

   O aumento de juros para os    novos   financiamentos da Caixa Econômica Federal para a casa própria terá impacto de até 14,3% nas prestações. Segundo levantamento da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), os financiamentos mais caros serão os mais afetados pelas novas taxas, que vigoram para os contratos assinados a partir desta segunda-feira (19).

Para as linhas de crédito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que financiam imóveis acima de R$ 650 mil na maior parte do país e de R$ 750 mil em Minas Gerais, no Rio de Janeiro, em São Paulo e no Distrito Federal, as novas taxas farão a prestação subir entre 11,24% e 14,35%. Para as operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que financia unidades entre R$ 190 mil e R$ 650 mil (ou R$ 750 mil, em Minas, no Rio, em SP e no DF), o impacto nas parcelas será bem menor, ficando entre 0,83% e 4,69% nas linhas que sofreram reajuste.

As novas taxas valem para os novos financiamentos habitacionais concedidos com recursos da caderneta de poupança, sendo que as operações mais caras do SFH não terão os juros alterados. De acordo com a Caixa, os mutuários que já assinaram contrato não terão mudança. Os imóveis financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou pelo Programa Minha Casa, Minha Vida também não tiveram os juros alterados. As duas modalidades financiam apenas unidades de até R$ 190 mil para famílias de menor renda.

As novas taxas para os financiamentos habitacionais foram anunciadas pela Caixa na última quinta-feira (15). Nos financiamentos do SFH, os juros, atualmente entre 8% e 9,15% ao ano, ficarão entre 8,5% e 9,15% ao ano. Nas operações do SFI, as taxas passarão de 8,8% a 9,2% ao ano para 10,2% a 11% ao ano. O banco justificou o reajuste com base no aumento da taxa Selic (juros básicos da economia), que passaram de 10% para 11,75% ao ano em 2014.

Os juros dos financiamentos habitacionais da Caixa são definidos conforme o perfil do comprador. Quem tem relacionamento com o banco (é correntista ou tem investimentos na instituição), tem conta-salário e é servidor público paga juros mais baixos à medida que o mutuário preenche cada um dos requisitos. Como a Caixa concentra 70% do crédito imobiliário no país, as taxas cobradas pela instituição servem de referência para operações semelhantes nos demais bancos.

A Anefac fez a simulação do impacto da alta dos juros nas prestações com base num financiamento de R$ 500 mil no SFH e no SFI em duas modalidades: prestação constante (tabela price) e amortização constante, quando o valor das parcelas diminui com o tempo. No caso do sistema de amortização constante, o impacto foi calculado para o valor da primeira prestação. Na última parcela, praticamente não há aumento.

Por Juliana Andrade

Desmistificando a alta de preços ou a chamada “Bolha Imobiliária”

Citação

Gostaria de comentar uma questão trazida à tona recentemente no setor imobiliário que efetivamente é entendida por poucos, porém, é alardeada equivocadamente por muitos e, no fim das contas, está causando mais confusão do que esclarecimento. Refiro-me à famigerada Bolha Imobiliária – aquele fenômeno financeiro marcado por preços que descolam da realidade para depois cair subitamente. Curiosamente, uma bolha só se forma porque, até o dia em que estoura, há uma espécie de consenso em torno dos bons “fundamentos” da alta dos preços daquele setor. A definição clássica de Bolha em qualquer mercado é o seguinte: É algo que teve um aumento irracional de preços num curto espaço de tempo! No nicho imobiliário especificamente, não é a minha opinião ou a opinião de “meia dúzia” que norteia o mercado, mas sim a opinião de muitos e, principalmente, a ação de muitos! Como exemplo, a ação de construir para uma determinada faixa de renda, ou público ou ainda a ação para se edificar para um fim específico, como um centro comercial ou industrial, etc. Mas será realmente que vivemos uma Bolha Imobiliária? Será ela generalizada ou somente restrita a produtos específicos e regionalizados? Estas perguntas merecem um olhar cuidadoso para serem respondidas com segurança.

Vivenciando o mercado imobiliário (principalmente em Sorocaba), acompanhei a elevação dos preços de apartamentos e casas, aqui e nas principais cidades do Brasil. Mesmo com suas particularidades, a cidade de Sorocaba, obviamente, reflete economicamente tudo aquilo que acontece no País. Os maiores símbolos desta bolha (se é que podemos chamar este fenômeno assim) aconteceram em quatro frentes comerciais: 1) prédios comerciais vazios, 2) shopping centers inaugurados com apenas 50% das lojas, 3) galpões industriais vagos há meses, 4) conjuntos de escritórios novos às moscas, etc. Ou seja, a “Bolha Sorocabana”, em suma, está localizada no mercado comercial, e não no residencial!! EM RESUMO: OS NOVOS IMÓVEIS COMERCIAIS FORAM LANÇADOS NUM PERÍODO DE EUFORIA E ESTÃO SENDO ENTREGUES NUM PERÍODO DE BAIXA.  Os empreendimentos que estão ficando prontos atualmente foram planejados há 3, 4 ou 5 anos. Então, a realidade econômica era outra!!  Vivíamos um momento de PIB maior, e em crescimento que, infelizmente, não se sustentou!!! Os efeitos são óbvios: há imóveis vazios e os preços estão desabando!!  Na região comercial de Alphaville (50 km de Sorocaba), ¼ dos imóveis está desocupado!! Nesta situação, os proprietários de salas comerciais estão fazendo “qualquer negócio” para alugá-las!!   É o tal negócio: Comprou e não consegue vender pelo preço que ACREDITA que vale!

Mas em nenhum cenário os sinais de uma bolha estourando são tão claros quanto no de Shoppings Centers, pois o setor vive os efeitos de uma expansão caótica e do otimismo exagerado da última década.  Sorocaba (e outras cidades médias) vive a traumática experiência de inaugurar simultaneamente 4 shoppings ruins em vez de um bom! Superestimou-se a demanda e o resultado é triste para não dizer patético! O que se vê claramente é gente que começou projetos numa realidade econômica, vive atualmente em outra e não pode simplesmente desistir deles. Não se contabilizam aqui as verdadeiras “barcas furadas” que não saíram do papel ou os casos claros de estelionato ou crime que causaram semelhantes ou piores prejuízos aos investidores. É gente que entregou suas economias na promessa de receber área construída ou dividendos e terá problemas para reaver seu dinheiro de volta, o que dirá corrigido!  Realidade: milhares de investidores estão pagando a conta pelo excesso de otimismo do setor. O cenário para 2015 parece não ser muito diferente, pelo menos para o primeiro semestre. O que me parece inevitável – pelo menos no setor comercial – é que os preços caiam ainda mais! Inexoravelmente!!!

Não pensemos (erroneamente, aliás) que perde apenas aquele que investiu diretamente em imóveis! Vale lembrar que os Fundos Imobiliários distribuem seus lucros a partir dos resultados que obtêm junto ao mercado imobiliário em que atuam. As ações das empresas que administram shoppings e imóveis comerciais estão em baixa na Bovespa e o rendimento dos fundos imobiliários piorou.  Como a imensa maioria é lastreada em imóveis que recebem aluguéis, eles também sofrem com a recessão no setor. Ou seja, o investidor destes fundos também verá seus ganhos diminuírem! 

O dilema estará formado: manter o dinheiro nos Fundos, mesmo com rendimentos mais baixos ou voltar ao Mercado Imobiliário e também se contentar com valores de venda e locação menores, ou o que é pior, com meses de desocupação?

Na contramão disto tudo, vemos o nicho residencial de apartamentos de 2 e 3 dormitórios acelerar mesmo com a recente elevação da taxa básica de juros, o que acabou  encarecendo diretamente os financiamentos bancários. Claramente aqui, vê-se a necessidade básica de moradia, principalmente das classes B e C, mantendo viva e oxigenada esta demanda específica. Aqui outros fatores contribuem para o otimismo, sendo o principal deles, sem dúvida, o acesso ao crédito imobiliário, tanto por parte das construtoras, quanto do consumidor final. Este tipo específico de empréstimo é um negócio excepcional para os bancos, pois os mesmos conseguem fidelizar o cliente por 15, 20, 30 anos e, em caso de calote eles têm a seu favor a legislação (Alienação Fiduciária) que facilitou a retomada dos imóveis. Mas em Economia, nada é tão simples!  Com a alta da taxa SELIC – com o objetivo claro de conter a inflação – os Bancos agora querem é comprar títulos do Governo, pois rendem mais, têm menor risco e com menos trabalho!  Financiamento “barato” só mesmo no “Minha Casa Minha Vida”… Tudo isto ajuda a explicar por que os preços de casas e apartamentos novos continuam a crescer enquanto o resto do mercado cai.   Existe uma imensa demanda reprimida por moradia até 80m2 com qualidade urbana e também existe a demanda por empréstimos mais longos (mesmo que com juros mais altos). No mercado Imobiliário, nós, Corretores, fazemos uma pergunta: Essa alta resistirá por quanto tempo? Acredito que ela já atingiu seu ápice e, a tendência natural a partir de agora, será a estagnação dos preços e, em breve seu declínio, pois as construtoras estão com seus estoques abarrotados, inclusive renegociando os imóveis retomados por falta de pagamento, ou ainda, ofertando-os novamente no mercado como nos recentes “feirões” imobiliários. Porém, no médio prazo a tendência será uma queda de preços ainda maior, pois as construtoras também se endividaram e precisarão honrar seus compromissos junto aos Bancos. Aqui certamente se abrirão excelentes oportunidades de negociação diretamente com construtoras e incorporadoras, principalmente para aqueles consumidores que puderem pagar à vista.

Na mesma corrente declinante estão os imóveis residenciais usados, principalmente casas localizadas fora de condomínios residenciais. Aqui, a desvalorização se dá por conta dos altos índices de violência urbana e também pelo excesso de oferta no segmento de terrenos urbanos dentro de condomínios. Alerto para boas oportunidades que certamente surgirão, principalmente na categoria de casas usadas padrão médio e alto.  Por quê? Voltamos à roda da Economia: com a alta da taxa SELIC e a melhora da rentabilidade das aplicações em renda fixa, aquele investidor ansioso pela venda de seu imóvel (principalmente usado e que não consegue vendê-lo) terá um real incentivo a baixar o preço e aproveitar o bom momento no mercado financeiro, principalmente em renda fixa.

Gostaria de chamar especial atenção para a falta de cuidado nas Avaliações Imobiliárias! Uma Avaliação Imobiliária imprecisa ou mal feita é um problema que acomete muitos consumidores, pois ela invariavelmente conduz a não realização de negócios e/ou contribui tão-somente para a perda da noção da realidade de valor comercial do imóvel e, consequentemente, prejuízos às partes. Credito isto aos proprietários ávidos e aos Corretores Imobiliários inaptos à especialidade de Avaliação Imobiliária, que criam expectativas que não se confirmam e pior, frustram ou distorcem um mercado fundamental à saúde da economia nacional.

Exposto isto, considero que até podemos cogitar a hipótese da chamada “Bolha Imobiliária” existir! Porém, devemos deixar bem claro que ela é setorizada tanto por segmento imobiliário envolvido (tipo de imóvel) quanto por região geográfica afetada. Parece-me um movimento mais em onda do que uma grande bolha especulativa. Houve um pouco de especulação e muitos “entraram de gaiato”? Certamente sim!!! Especialmente aqueles consumidores de classe média atraídos pelas facilidades de acesso ao crédito e encantados com a onda imediatista de consumo!! Estes incautos pagarão caro por um bem que certamente vale menos hoje do que ontem e valerá menos ainda amanhã! E pior: pagarão seus financiamentos baseados nas avaliações anteriores, ou seja, nos preços mais caros!!!!

Para não se correrem riscos desnecessários, Avalie seu imóvel com responsabilidade. Procure sempre um Avaliador Imobiliário Experiente.

Por Hernane Dias – Avaliador Federal de Imóveis CNAI 03330

Como vender seu Imóvel com segurança

Citação

Em qualquer negociação de compra e venda o que se objetiva é a satisfação das partes envolvidas no processo, não é mesmo? Satisfação e segurança são os quesitos básicos e fundamentais para um bom negócio comercial, seja qual for o produto ou o serviço contratado! Para tanto, atentar-se às leis vigentes e às boas práticas comerciais, são condições primordiais para o sucesso. Atento a isto, gostaria de mais uma vez chamar a atenção para uma prática deletéria e, infelizmente, comum ao Mercado Imobiliário e que não contribui para a segurança nem para o dinamismo deste mesmo mercado. Refiro-me ao excesso de placas nos imóveis e, como sua má utilização, além de prejudicar a comercialização do imóvel, também está infringindo a lei. A comercialização de um mesmo imóvel por vários Corretores Imobiliários, via-de-regra, não atende às expectativas de nenhuma das partes envolvidas no negócio, nem mesmo dos próprios Corretores. E ainda tem-se a falsa impressão de que o imóvel está sendo “trabalhado” por vários profissionais, quando, na verdade, o que acontece é exatamente o contrário.

A cena não é rara: à frente de um imóvel para vender ou alugar várias placas de diversos corretores ou imobiliárias se acumulam. E, embora acreditem estar contribuindo para que a propriedade seja negociada mais rapidamente, esses profissionais ainda não se deram conta de que o excesso de placa proporciona apenas a impressão de aquele negócio é um verdadeiro ‘mico’ e de que o proprietário está querendo empurrá-lo a qualquer custo, ou que é pior, a qualquer preço!

Consideradas ótimos instrumentos de publicidade, as placas em excesso podem causar desvalorização da propriedade, além de comprometer a fachada do local com a poluição visual.

Outra questão importante a ser considerada é a segurança, tanto do imóvel como dos moradores. Quando a transação está sendo intermediada por vários corretores, acaba-se perdendo o controle das visitas, permitindo-se que pessoas de má-fé se aproveitem da situação para monitorar o local, programando futuros assaltos, etc. Há ainda os casos (absurdos) onde as chaves do imóvel são entregues diretamente aos potenciais clientes! Aqui temos uma situação evidentemente contrária à lei e a qualquer norma básica de segurança. Infelizmente esta é uma prática bastante comum em diversas imobiliárias e suas consequências causam prejuízos a todos.

Além disso, a concorrência desleal pode fazer com que o intermediador sugira que o interessado faça uma proposta bem abaixo do valor ofertado, na ânsia de fechar o negócio, causando prejuízos ao vendedor.

No Brasil, ao contrário de diversos países, a exclusividade ainda é uma opção do dono do imóvel e, infelizmente, a prática não é comum no setor. Ao contrário do que se crê contratar apenas um profissional para intermediar o negócio pode trazer vantagens a todos os envolvidos. Veja:

1)    O Corretor, sem dúvida, se dedicará mais à transação;

2)    O vendedor terá mais segurança na negociação;

3)    O comprador ficará mais tranquilo quanto ao preço do imóvel.

Prova disto acontece em países como Estados Unidos, Canadá, Portugal, etc., que já compreenderam a segurança do processo e adotaram esse expediente com sucesso, além de possuírem legislação disciplinando o assunto.

A dica para um bom negócio com exclusividade está na Avaliação!! Ela deve ser muito bem feita – por profissional experiente e qualificado – para não prejudicar a liquidez do imóvel.

Quando a propriedade está com o preço correto de Mercado, a exclusividade só contribui para que a transação seja acertada muito mais rapidamente, evitando assim, especulações.

Alguém em sã consciência acredita realmente que uma profusão de placas e anúncios facilita a negociação do seu imóvel?

Se esta mesma prática fosse aplicada ao mercado automobilístico não seria, no mínimo, “estranho” haver muitos vendedores para um mesmo veículo? Parece-lhe absurdo um carro com vários anúncios de venda de diferentes vendedores?  Parece-lhe? Então por que fazer isto para um bem de maior valor financeiro e que quase sempre representa a segurança patrimonial de uma vida inteira??? Pense e reflita!!!

 Por Hernane Dias

 

Documentos Indispensáveis em Negociação de Imóveis

Nota

DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS PARA A NEGOCIAÇÃO DE IMÓVEIS

Do imóvel

  • Certidão de filiação vintenária, com negativa de ônus e alienações, atualizada;
  • Carnê do IPTU, do presente exercício com as parcelas vencidas devidamente quitadas;
  • Certidão de quitação de tributos municipais;
  • Três últimas contas da fornecedora de água e eletricidade.
  • Certidão negativa de desapropriação;
  • Certidão de laudêmio (imóveis localizados em área da marinha);

Dos vendedores

Pessoa Física

  • CPF e RG do VENDEDOR (cópia autenticada);
  • Certidão de casamento em nome do VENDEDOR (cópia autenticada);
  • Cópia autenticada do comprovante de residência do VENDEDOR.
  • Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (estadual e municipal);
  • Certidão negativa do distribuidor criminal;
  • Certidão negativa da justiça federal (Certidão de Distribuição – Ações e Execuções Cíveis, Fiscais, Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos);
  • Certidão negativa da justiça do trabalho;
  • Certidão negativa do distribuidor de protesto de títulos;
  • Certidão negativa da receita federal – Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Declaração do Vendedor e cônjuge de que não participam de nenhuma sociedade, civil ou comercial, na qualidade de sócio-quotista ou acionista (se participarem, pedir todos os documentos da empresa).

Pessoa Jurídica

  • Contrato Social (para aferição dos poderes e da regularidade da representação).
  • Certidão de regularidade do FGTS;
  • Certidão de quitação de tributos estaduais (ICMS);
  • Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (estadual e municipal), falências e concordatas;
  • Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros – CND do INSS;
  • Certidão negativa da receita federal – Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Certidão negativa da justiça do trabalho;
  • Certidão negativa do distribuidor de protesto de títulos;

Observações.:

  • As certidões dos distribuidores forenses, de protesto e da Justiça Federal, são das Comarcas da situação do imóvel e do domicílio dos Vendedores.
  • Se as certidões retro-mencionadas apresentarem notícias de quaisquer fatos ou processos envolvendo o Vendedor ou cônjuge, deverão ser fornecidas certidões esclarecedoras de seu objeto e andamento, para se avaliar os riscos envolvidos.
  • Caso o atual proprietário tenha adquirido o imóvel em menos de um ano, todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário.

Unidade residencial em condomínio

  1. Busca no fórum trabalhista e cível para constatação de eventual existência de ações contra o condomínio que poderão onerar o comprador.
  2. Declaração da administradora ou síndico (com ata da assembleia que os elegeu), de quitação das despesas condominiais até a data de missão da posse;

No caso de imóvel locado

  1. Apresentação da notificação ao locatário de preferência na aquisição com resposta do desinteresse ou comprovação da inércia e presunção de desistência.