Exclusividade de Vendas para o Corretor Imobiliário

Nota

exclusividade

OPÇÃO DE VENDAS COM EXCLUSIVIDADE: POR QUÊ ?

Também denominado AUTORIZAÇÃO DE VENDA OU CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO, trata-se de documento indispensável a qualquer trabalho de intermediação imobiliária, tanto para o Corretor quanto para o alienante ou o comprador. Previsto no Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, no art. 5.o do decreto n.81.871/78, regulamentador da Lei 6.530/78 e na Resolução COFECI n. 458/95, art.1., a opção de venda, concedida com exclusividade, é documento obrigatório nas transações anunciadas publicamente.
Abaixo, enumero alguns pontos negativos que devem ser levados em conta quando se trabalha SEM OPÇÃO DE EXCLUSIVIDADE:

1. Em relação ao Corretor ou Imobiliária:

1.1 Risco de autuação pelo CRECI por descumprimento da lei;
1.2 Descrédito público consistente em:
a) O pretenso comprador desconfia do negócio ofertado muitas vezes, de forma diferente e por diversos profissionais ou empresas;
b) Várias placas e anúncios diferentes sobre um mesmo imóvel ridiculariza a categoria do profissional do Corretor Imobiliário e põe em suspeição o próprio imóvel objeto de comercialização;
c) Impossibilidade de cobrança judicial dos honorários, no caso do proprietário vender diretamente o imóvel para cliente contatado pelo corretor;
d) Desconfiança quanto à honestidade da oferta, pois cada corretor ou imobiliária oferece o imóvel por preços e condições desconexas, criando desconfiança sobre o real valor do imóvel e gerando dúvidas quanto à prática de “over price”;
e) Não havendo compromisso escrito pelo vendedor, este pode recusar-se a fechar o negócio conforme proposto, pondo a perder todo um trabalho desenvolvido;
f) Risco de fechar o negócio ao mesmo tempo em que outro corretor esteja fechando. Como explicar para o cliente? Como fica a multa prevista no Código de Arras? (Arts. 417/420 do CC)
g) Insegurança na hora do fechamento, pois sempre poderá aparecer uma proposta que derrube a sua;
h) Insegurança quanto ao retorno do trabalho, já que outro corretor pode vender o imóvel antes de você;
i) Na publicidade em jornal teremos vários anúncios para o mesmo imóvel;
j) Exploração do profissional, ou imobiliária, por eventuais proprietários inescrupulosos e gananciosos, fazendo com que muitos trabalhem para eles sem a necessária contrapartida financeira.

2. Em relação ao proprietário Vendedor:

a) Imediata desvalorização do imóvel em face do verdadeiro leilão público que se promove quando o mesmo é anunciado por mais de um corretor ou imobiliária;
b) Desinteresse do corretor ou imobiliária em empenhar-se na venda, diante dos riscos que corre;
c) Riscos de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;
d) O proprietário não tem como responsabilizar o corretor ou imobiliária por qualquer problema que venha a ocorrer já que não há compromisso escrito e exclusivo com ninguém;
e) O proprietário corre o risco de ter que pagar honorários a mais de um corretor ou imobiliária;
f) Finalmente, um mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, diminuindo artificialmente os preços de mercado; pois quanto maior a oferta menor será o preço.

3. Em relação ao possível Comprador:

a) Insegurança para oferecer sinal de negócio, já que o Corretor não tem autorização para recebê-lo;
b) Perda de tempo ao dirigir-se a várias imobiliárias e constatar tratar-se do mesmo imóvel;
c) Desconfiança quanto ao preço pedido porque o mesmo imóvel está ofertado de diversas formas e preços;
d) Medo de fechar negócio ou fazer oferta sem falar com o proprietário;
e) Receio de envolver-se em demanda judicial, já que outro comprador pode, concomitantemente, estar também adquirindo o imóvel com outro corretor.

O mais importante, no entanto, é que todos nós devemos atentar para o significado de buscarmos incessantemente a moralização e a confiança desse instrumento legal que representa a segurança e a tranquilidade dos profissionais do mercado imobiliário.

Em tempo: O CRECI fiscaliza anúncios sem a devida autorização com exclusividade, não só para dar cumprimento à lei e a sua finalidade constitucional, mas também por respeito à dignidade profissional da categoria.

Por Hernane Dias

Por que procurar um Especialista em Avaliação Imobiliária

Nota

O laudo de avaliação realizado por um Corretor Imobiliário Especialista em Avaliação de Imóveis, às vezes difere muito da avaliação de imóveis para fins de compra e venda realizada entre pessoas físicas – onde a determinante do preço é a lei da oferta e da procura. O trabalho de Avaliação consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas nas normas NBR 14653. Muitas vezes, a diferença entre as duas avaliações pode chegar a 50% (para mais ou para menos) devido à aplicação de técnicas isentas de interesses comerciais e fatores emocionais.

O trabalho realizado por um Avaliador Imobiliário recebe o nome de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM. É este o estudo que determina o valor de mercado razoável para um imóvel, ao passo que as avaliações de imóveis realizadas pelas partes, buscam obter os preços de venda, segundo suas próprias expectativas e anseios.

A diferença está em determinar preço ou valor. O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais, comerciais e sentimentais envolvidas no processo. O preço não é único, pode ter vários preços e variações de curto prazo. Basta pesquisar imobiliárias para entender o conceito.

Mas, o valor de mercado num determinado momento é único e independente dos interesses das partes envolvidas. O valor final é obtido pela aplicação da estatística, ou seja, procura encontrar um intervalo de valores em que possa situar o valor de mercado do imóvel. Os procedimentos utilizados para determinar o valor de mercado de imóveis são:

  1. Pesquisa de mercado: ponto de partida é a pesquisa de mercado para obter uma amostragem dos valores dos imóveis na região considerando a semelhança de característica dos imóveis. As amostras muito fora do padrão médio são descartadas para não distorcer o resultado final.
  2. Homogeneização dos valores: é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados, considerando as diferenças dos fatores de homogeneização entre o imóvel a ser valorado em relação aos imóveis da amostra da pesquisa.
  3. Análise estatística: análise estatística dos valores pesquisados para determinar os prováveis ou melhores intervalos de valores.

O que dá qualidade ao valor atribuído ao imóvel é a escolha de bons elementos referenciais e a aplicação de técnicas de análise baseadas nos fatores de homogeneização, conforme o tipo de imóvel, sem a interferência de fatores sentimentais.

Vamos tomar como exemplo uma situação real quando avaliamos um terreno com um pequeno galpão construído. O objetivo do estudo era solucionar um impasse entre os sócios de uma empresa. O que estava em questionamento era o valor do terreno e não da construção, por se tratar de uma obra antiga, com pequena área construída e com pouco valor comercial devido ao material e engenharia empregada fora dos padrões atuais.

– Terreno de aproximadamente 22.000 m2, área urbana da Grande São Paulo.

– Preço de venda do imóvel avaliado por uma das partes: R$ 3.000.000,00

– Preço médio obtido através da pesquisa de mercado dos terrenos nas proximidades, junto às imobiliárias: R$128,00 /m2;

– Preço do imóvel pelo valor médio do m2: 22.000 m2 x 128,00 = R$2.816.000.

– Maior preço pesquisado do terreno nas proximidades: R$160,00 m2.

– Preço do imóvel pelo maior preço/m2 pesquisado: 22.000 m2 x R$160,00= R$3.520.000,00

– Valor de mercado apresentado no laudo de avaliação: R$2.100,000 a R$2.300.000,00

Basicamente, quando se avalia um terreno, avalia-se o que pode ser construído e para quais negócios poderão ser utilizadas as edificações. Portanto são considerados alguns fatores mais significativos, tais como:

  1. Fator oferta: foi realizada uma adequação acima em relação à amostra devido a pouca oferta de terrenos com estas dimensões e características na região.
  2. Fator localização: adequação acima baseado na diferença de melhor posição do imóvel em relação à amostra devido ao endereço do imóvel avaliando servir para fins comerciais e industriais.
  3. Fator topografia: adequação abaixo – após um cuidadoso exame do terreno foi constatado a possibilidade de alagamento, o que inviabilizaria a construção de piso abaixo do nível da rua, ou seja, impossibilidade de construção de garagens. Dependendo do empreendimento teria que pensar em um piso elevado, para evitar possíveis perdas de estoques.
  4. Fator frente x fundos: não teve variação, mas seria aplicado a terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada com pontas pouco aproveitáveis para construções.
  5. Fator padrão construtivo: desconsiderado em função de o galpão ter pouco valor comercial. Serve para adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis.

No fim, os dois fatores que mais influenciaram foram: localização e topografia. Provavelmente, se não tivesse sido detectado anormalidade no fator topografia, este imóvel seria avaliado bem próximo aos R$3.000.000,00, preço de venda sugerido por um dos sócios. Mesmo considerando o melhor valor de mercado do laudo (R$2.300.000,00, nota-se uma diferença de 30% entre o preço e valor avaliado). Se considerarmos o maior preço do m2 pesquisado a diferença sobe para 53%.

Conforme demonstrado, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico – PTAM- determinado por profissionais Corretores Imobiliários, especialistas em Avaliação de Imóveis, tem a consistência e precisão fundamentada em técnicas isenta de envolvimentos emocionais e dos interesses econômicos das partes. Estes profissionais estão inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, o CNAI. Desta forma, pode-se afirmar com certeza de que aquele valor é único naquele momento, dando a segurança necessária para a tomada das decisões.

Confira a lista de Avaliadores Imobiliários CNAI do COFECI em: www.cofeci.gov.br

EU, HERNANE DIAS, SOU AVALIADOR FEDERAL DO COFECI SOB N. 03330.

 

 

Atraso na entrega de obras: quais os procedimentos a serem tomados ?

Nota

O momento de aquisição de um imóvel é um dos mais aguardados pela maioria da população, afinal é a realização de um sonho, muitas vezes resultado de anos de trabalho e sacrifício. Mas esse momento pode se tornar um pesadelo, principalmente quando ocorre atraso, seja por parte das construtoras, ou até na liberação do financiamento da propriedade. Adquirir um imóvel (novo ou usado) é um processo muito complexo, pois existem alguns tipos de relações essenciais que precisam ser analisadas criteriosamente; um segundo ponto é a utilização ou não, de financiamento bancário; pois muitas vezes não é possível pagar à vista, sendo necessário parcelar esse valor com um banco.

Além disso, outros tipos de problemas também podem ocorrer na entrega do imóvel, no que diz respeito à questão da qualidade da obra, incluindo inadequações nos pisos ou revestimentos. Para ciência de todos, a responsabilidade das construtoras perante o consumidor é total em relação às características do imóvel. E o encargo da construtora surge a partir da oferta, pois, muitas vezes o consumidor é atraído por uma propaganda enganosa em jornal, na TV ou por panfletos, e todas essas situações geram responsabilidade. No caso de imóveis novos ou na planta, prudente é que o comprador, através de um corretor imobiliário, colete todas as informações a respeito da incorporadora e também da construtora. Tal procedimento deve ser análogo para imóveis usados. Para tanto, os Cartórios de Registro de Imóveis poderão, através da cópia da matrícula, atestar a segurança registral do imóvel. As Certidões Municipais também devem ser adquiridas a fim de que o comprador se certifique da regularidade do imóvel perante o Plano Diretor do Munícipio e se existe aprovação do projeto.

Vale ressaltar que todo produto durável possui 90 dias de garantia, mas isso não ocorre com o imóvel. Ele tem uma garantia diversa para hidráulica, elétrica, e existem os vícios ocultos, que estão dispostos no CDC
Código de Defesa do Consumidor. Assim que surgiu o problema, o consumidor deve procurar a empresa colocando, por escrito o que aconteceu, ou o que ele vivenciou, e ela terá 30 dias para sanar o defeito. Na verdade, este vício já existia, só estava imperceptível, então existe esta previsão legal em proteger o consumidor.

Isto também se estende ao cumprimento do cronograma de obra, pois no momento em que o consumidor perceber que não houve o cumprimento do cronograma estipulado, o primeiro passo é entrar em contato direto com a empresa para ver como ela vai lidar com este atraso. Caso ela se negue a resolver a questão, é possível solicitar o pagamento de eventuais despesas geradas por essa demora, como o custeio de aluguel, por exemplo. Porém, quando o imóvel está financiado, a empresa tem que congelar a aplicação de um reajuste. O consumidor tem que observar, antes de firmar o contrato, se existe uma cláusula de aplicação de multa, para que seja paga em favor do consumidor. E quando o cliente procura a empresa e não acha uma solução, deve buscar um órgão de defesa do consumidor. O Procon, nos respectivos estados, auxilia nisso para tentar resolver amigavelmente e a última instância é o poder Judiciário. Nestes casos, o papel do Corretor
de Imóveis é muito importante, pois proporciona um auxílio técnico para o consumidor. Ele deve dar um alerta em relação a todas as questões, explicando como funciona um financiamento e prestando adequadamente as informações na análise de crédito.

Por Hernane Dias

Aumentam os juros dos financiamentos bancários

Nota

   O aumento de juros para os    novos   financiamentos da Caixa Econômica Federal para a casa própria terá impacto de até 14,3% nas prestações. Segundo levantamento da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), os financiamentos mais caros serão os mais afetados pelas novas taxas, que vigoram para os contratos assinados a partir desta segunda-feira (19).

Para as linhas de crédito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que financiam imóveis acima de R$ 650 mil na maior parte do país e de R$ 750 mil em Minas Gerais, no Rio de Janeiro, em São Paulo e no Distrito Federal, as novas taxas farão a prestação subir entre 11,24% e 14,35%. Para as operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que financia unidades entre R$ 190 mil e R$ 650 mil (ou R$ 750 mil, em Minas, no Rio, em SP e no DF), o impacto nas parcelas será bem menor, ficando entre 0,83% e 4,69% nas linhas que sofreram reajuste.

As novas taxas valem para os novos financiamentos habitacionais concedidos com recursos da caderneta de poupança, sendo que as operações mais caras do SFH não terão os juros alterados. De acordo com a Caixa, os mutuários que já assinaram contrato não terão mudança. Os imóveis financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou pelo Programa Minha Casa, Minha Vida também não tiveram os juros alterados. As duas modalidades financiam apenas unidades de até R$ 190 mil para famílias de menor renda.

As novas taxas para os financiamentos habitacionais foram anunciadas pela Caixa na última quinta-feira (15). Nos financiamentos do SFH, os juros, atualmente entre 8% e 9,15% ao ano, ficarão entre 8,5% e 9,15% ao ano. Nas operações do SFI, as taxas passarão de 8,8% a 9,2% ao ano para 10,2% a 11% ao ano. O banco justificou o reajuste com base no aumento da taxa Selic (juros básicos da economia), que passaram de 10% para 11,75% ao ano em 2014.

Os juros dos financiamentos habitacionais da Caixa são definidos conforme o perfil do comprador. Quem tem relacionamento com o banco (é correntista ou tem investimentos na instituição), tem conta-salário e é servidor público paga juros mais baixos à medida que o mutuário preenche cada um dos requisitos. Como a Caixa concentra 70% do crédito imobiliário no país, as taxas cobradas pela instituição servem de referência para operações semelhantes nos demais bancos.

A Anefac fez a simulação do impacto da alta dos juros nas prestações com base num financiamento de R$ 500 mil no SFH e no SFI em duas modalidades: prestação constante (tabela price) e amortização constante, quando o valor das parcelas diminui com o tempo. No caso do sistema de amortização constante, o impacto foi calculado para o valor da primeira prestação. Na última parcela, praticamente não há aumento.

Por Juliana Andrade

Desmistificando a alta de preços ou a chamada “Bolha Imobiliária”

Citação

Gostaria de comentar uma questão trazida à tona recentemente no setor imobiliário que efetivamente é entendida por poucos, porém, é alardeada equivocadamente por muitos e, no fim das contas, está causando mais confusão do que esclarecimento. Refiro-me à famigerada Bolha Imobiliária – aquele fenômeno financeiro marcado por preços que descolam da realidade para depois cair subitamente. Curiosamente, uma bolha só se forma porque, até o dia em que estoura, há uma espécie de consenso em torno dos bons “fundamentos” da alta dos preços daquele setor. A definição clássica de Bolha em qualquer mercado é o seguinte: É algo que teve um aumento irracional de preços num curto espaço de tempo! No nicho imobiliário especificamente, não é a minha opinião ou a opinião de “meia dúzia” que norteia o mercado, mas sim a opinião de muitos e, principalmente, a ação de muitos! Como exemplo, a ação de construir para uma determinada faixa de renda, ou público ou ainda a ação para se edificar para um fim específico, como um centro comercial ou industrial, etc. Mas será realmente que vivemos uma Bolha Imobiliária? Será ela generalizada ou somente restrita a produtos específicos e regionalizados? Estas perguntas merecem um olhar cuidadoso para serem respondidas com segurança.

Vivenciando o mercado imobiliário (principalmente em Sorocaba), acompanhei a elevação dos preços de apartamentos e casas, aqui e nas principais cidades do Brasil. Mesmo com suas particularidades, a cidade de Sorocaba, obviamente, reflete economicamente tudo aquilo que acontece no País. Os maiores símbolos desta bolha (se é que podemos chamar este fenômeno assim) aconteceram em quatro frentes comerciais: 1) prédios comerciais vazios, 2) shopping centers inaugurados com apenas 50% das lojas, 3) galpões industriais vagos há meses, 4) conjuntos de escritórios novos às moscas, etc. Ou seja, a “Bolha Sorocabana”, em suma, está localizada no mercado comercial, e não no residencial!! EM RESUMO: OS NOVOS IMÓVEIS COMERCIAIS FORAM LANÇADOS NUM PERÍODO DE EUFORIA E ESTÃO SENDO ENTREGUES NUM PERÍODO DE BAIXA.  Os empreendimentos que estão ficando prontos atualmente foram planejados há 3, 4 ou 5 anos. Então, a realidade econômica era outra!!  Vivíamos um momento de PIB maior, e em crescimento que, infelizmente, não se sustentou!!! Os efeitos são óbvios: há imóveis vazios e os preços estão desabando!!  Na região comercial de Alphaville (50 km de Sorocaba), ¼ dos imóveis está desocupado!! Nesta situação, os proprietários de salas comerciais estão fazendo “qualquer negócio” para alugá-las!!   É o tal negócio: Comprou e não consegue vender pelo preço que ACREDITA que vale!

Mas em nenhum cenário os sinais de uma bolha estourando são tão claros quanto no de Shoppings Centers, pois o setor vive os efeitos de uma expansão caótica e do otimismo exagerado da última década.  Sorocaba (e outras cidades médias) vive a traumática experiência de inaugurar simultaneamente 4 shoppings ruins em vez de um bom! Superestimou-se a demanda e o resultado é triste para não dizer patético! O que se vê claramente é gente que começou projetos numa realidade econômica, vive atualmente em outra e não pode simplesmente desistir deles. Não se contabilizam aqui as verdadeiras “barcas furadas” que não saíram do papel ou os casos claros de estelionato ou crime que causaram semelhantes ou piores prejuízos aos investidores. É gente que entregou suas economias na promessa de receber área construída ou dividendos e terá problemas para reaver seu dinheiro de volta, o que dirá corrigido!  Realidade: milhares de investidores estão pagando a conta pelo excesso de otimismo do setor. O cenário para 2015 parece não ser muito diferente, pelo menos para o primeiro semestre. O que me parece inevitável – pelo menos no setor comercial – é que os preços caiam ainda mais! Inexoravelmente!!!

Não pensemos (erroneamente, aliás) que perde apenas aquele que investiu diretamente em imóveis! Vale lembrar que os Fundos Imobiliários distribuem seus lucros a partir dos resultados que obtêm junto ao mercado imobiliário em que atuam. As ações das empresas que administram shoppings e imóveis comerciais estão em baixa na Bovespa e o rendimento dos fundos imobiliários piorou.  Como a imensa maioria é lastreada em imóveis que recebem aluguéis, eles também sofrem com a recessão no setor. Ou seja, o investidor destes fundos também verá seus ganhos diminuírem! 

O dilema estará formado: manter o dinheiro nos Fundos, mesmo com rendimentos mais baixos ou voltar ao Mercado Imobiliário e também se contentar com valores de venda e locação menores, ou o que é pior, com meses de desocupação?

Na contramão disto tudo, vemos o nicho residencial de apartamentos de 2 e 3 dormitórios acelerar mesmo com a recente elevação da taxa básica de juros, o que acabou  encarecendo diretamente os financiamentos bancários. Claramente aqui, vê-se a necessidade básica de moradia, principalmente das classes B e C, mantendo viva e oxigenada esta demanda específica. Aqui outros fatores contribuem para o otimismo, sendo o principal deles, sem dúvida, o acesso ao crédito imobiliário, tanto por parte das construtoras, quanto do consumidor final. Este tipo específico de empréstimo é um negócio excepcional para os bancos, pois os mesmos conseguem fidelizar o cliente por 15, 20, 30 anos e, em caso de calote eles têm a seu favor a legislação (Alienação Fiduciária) que facilitou a retomada dos imóveis. Mas em Economia, nada é tão simples!  Com a alta da taxa SELIC – com o objetivo claro de conter a inflação – os Bancos agora querem é comprar títulos do Governo, pois rendem mais, têm menor risco e com menos trabalho!  Financiamento “barato” só mesmo no “Minha Casa Minha Vida”… Tudo isto ajuda a explicar por que os preços de casas e apartamentos novos continuam a crescer enquanto o resto do mercado cai.   Existe uma imensa demanda reprimida por moradia até 80m2 com qualidade urbana e também existe a demanda por empréstimos mais longos (mesmo que com juros mais altos). No mercado Imobiliário, nós, Corretores, fazemos uma pergunta: Essa alta resistirá por quanto tempo? Acredito que ela já atingiu seu ápice e, a tendência natural a partir de agora, será a estagnação dos preços e, em breve seu declínio, pois as construtoras estão com seus estoques abarrotados, inclusive renegociando os imóveis retomados por falta de pagamento, ou ainda, ofertando-os novamente no mercado como nos recentes “feirões” imobiliários. Porém, no médio prazo a tendência será uma queda de preços ainda maior, pois as construtoras também se endividaram e precisarão honrar seus compromissos junto aos Bancos. Aqui certamente se abrirão excelentes oportunidades de negociação diretamente com construtoras e incorporadoras, principalmente para aqueles consumidores que puderem pagar à vista.

Na mesma corrente declinante estão os imóveis residenciais usados, principalmente casas localizadas fora de condomínios residenciais. Aqui, a desvalorização se dá por conta dos altos índices de violência urbana e também pelo excesso de oferta no segmento de terrenos urbanos dentro de condomínios. Alerto para boas oportunidades que certamente surgirão, principalmente na categoria de casas usadas padrão médio e alto.  Por quê? Voltamos à roda da Economia: com a alta da taxa SELIC e a melhora da rentabilidade das aplicações em renda fixa, aquele investidor ansioso pela venda de seu imóvel (principalmente usado e que não consegue vendê-lo) terá um real incentivo a baixar o preço e aproveitar o bom momento no mercado financeiro, principalmente em renda fixa.

Gostaria de chamar especial atenção para a falta de cuidado nas Avaliações Imobiliárias! Uma Avaliação Imobiliária imprecisa ou mal feita é um problema que acomete muitos consumidores, pois ela invariavelmente conduz a não realização de negócios e/ou contribui tão-somente para a perda da noção da realidade de valor comercial do imóvel e, consequentemente, prejuízos às partes. Credito isto aos proprietários ávidos e aos Corretores Imobiliários inaptos à especialidade de Avaliação Imobiliária, que criam expectativas que não se confirmam e pior, frustram ou distorcem um mercado fundamental à saúde da economia nacional.

Exposto isto, considero que até podemos cogitar a hipótese da chamada “Bolha Imobiliária” existir! Porém, devemos deixar bem claro que ela é setorizada tanto por segmento imobiliário envolvido (tipo de imóvel) quanto por região geográfica afetada. Parece-me um movimento mais em onda do que uma grande bolha especulativa. Houve um pouco de especulação e muitos “entraram de gaiato”? Certamente sim!!! Especialmente aqueles consumidores de classe média atraídos pelas facilidades de acesso ao crédito e encantados com a onda imediatista de consumo!! Estes incautos pagarão caro por um bem que certamente vale menos hoje do que ontem e valerá menos ainda amanhã! E pior: pagarão seus financiamentos baseados nas avaliações anteriores, ou seja, nos preços mais caros!!!!

Para não se correrem riscos desnecessários, Avalie seu imóvel com responsabilidade. Procure sempre um Avaliador Imobiliário Experiente.

Por Hernane Dias – Avaliador Federal de Imóveis CNAI 03330

Como vender seu Imóvel com segurança

Citação

Em qualquer negociação de compra e venda o que se objetiva é a satisfação das partes envolvidas no processo, não é mesmo? Satisfação e segurança são os quesitos básicos e fundamentais para um bom negócio comercial, seja qual for o produto ou o serviço contratado! Para tanto, atentar-se às leis vigentes e às boas práticas comerciais, são condições primordiais para o sucesso. Atento a isto, gostaria de mais uma vez chamar a atenção para uma prática deletéria e, infelizmente, comum ao Mercado Imobiliário e que não contribui para a segurança nem para o dinamismo deste mesmo mercado. Refiro-me ao excesso de placas nos imóveis e, como sua má utilização, além de prejudicar a comercialização do imóvel, também está infringindo a lei. A comercialização de um mesmo imóvel por vários Corretores Imobiliários, via-de-regra, não atende às expectativas de nenhuma das partes envolvidas no negócio, nem mesmo dos próprios Corretores. E ainda tem-se a falsa impressão de que o imóvel está sendo “trabalhado” por vários profissionais, quando, na verdade, o que acontece é exatamente o contrário.

A cena não é rara: à frente de um imóvel para vender ou alugar várias placas de diversos corretores ou imobiliárias se acumulam. E, embora acreditem estar contribuindo para que a propriedade seja negociada mais rapidamente, esses profissionais ainda não se deram conta de que o excesso de placa proporciona apenas a impressão de aquele negócio é um verdadeiro ‘mico’ e de que o proprietário está querendo empurrá-lo a qualquer custo, ou que é pior, a qualquer preço!

Consideradas ótimos instrumentos de publicidade, as placas em excesso podem causar desvalorização da propriedade, além de comprometer a fachada do local com a poluição visual.

Outra questão importante a ser considerada é a segurança, tanto do imóvel como dos moradores. Quando a transação está sendo intermediada por vários corretores, acaba-se perdendo o controle das visitas, permitindo-se que pessoas de má-fé se aproveitem da situação para monitorar o local, programando futuros assaltos, etc. Há ainda os casos (absurdos) onde as chaves do imóvel são entregues diretamente aos potenciais clientes! Aqui temos uma situação evidentemente contrária à lei e a qualquer norma básica de segurança. Infelizmente esta é uma prática bastante comum em diversas imobiliárias e suas consequências causam prejuízos a todos.

Além disso, a concorrência desleal pode fazer com que o intermediador sugira que o interessado faça uma proposta bem abaixo do valor ofertado, na ânsia de fechar o negócio, causando prejuízos ao vendedor.

No Brasil, ao contrário de diversos países, a exclusividade ainda é uma opção do dono do imóvel e, infelizmente, a prática não é comum no setor. Ao contrário do que se crê contratar apenas um profissional para intermediar o negócio pode trazer vantagens a todos os envolvidos. Veja:

1)    O Corretor, sem dúvida, se dedicará mais à transação;

2)    O vendedor terá mais segurança na negociação;

3)    O comprador ficará mais tranquilo quanto ao preço do imóvel.

Prova disto acontece em países como Estados Unidos, Canadá, Portugal, etc., que já compreenderam a segurança do processo e adotaram esse expediente com sucesso, além de possuírem legislação disciplinando o assunto.

A dica para um bom negócio com exclusividade está na Avaliação!! Ela deve ser muito bem feita – por profissional experiente e qualificado – para não prejudicar a liquidez do imóvel.

Quando a propriedade está com o preço correto de Mercado, a exclusividade só contribui para que a transação seja acertada muito mais rapidamente, evitando assim, especulações.

Alguém em sã consciência acredita realmente que uma profusão de placas e anúncios facilita a negociação do seu imóvel?

Se esta mesma prática fosse aplicada ao mercado automobilístico não seria, no mínimo, “estranho” haver muitos vendedores para um mesmo veículo? Parece-lhe absurdo um carro com vários anúncios de venda de diferentes vendedores?  Parece-lhe? Então por que fazer isto para um bem de maior valor financeiro e que quase sempre representa a segurança patrimonial de uma vida inteira??? Pense e reflita!!!

 Por Hernane Dias

 

Documentos Indispensáveis em Negociação de Imóveis

Nota

DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS PARA A NEGOCIAÇÃO DE IMÓVEIS

Do imóvel

  • Certidão de filiação vintenária, com negativa de ônus e alienações, atualizada;
  • Carnê do IPTU, do presente exercício com as parcelas vencidas devidamente quitadas;
  • Certidão de quitação de tributos municipais;
  • Três últimas contas da fornecedora de água e eletricidade.
  • Certidão negativa de desapropriação;
  • Certidão de laudêmio (imóveis localizados em área da marinha);

Dos vendedores

Pessoa Física

  • CPF e RG do VENDEDOR (cópia autenticada);
  • Certidão de casamento em nome do VENDEDOR (cópia autenticada);
  • Cópia autenticada do comprovante de residência do VENDEDOR.
  • Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (estadual e municipal);
  • Certidão negativa do distribuidor criminal;
  • Certidão negativa da justiça federal (Certidão de Distribuição – Ações e Execuções Cíveis, Fiscais, Criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais Adjuntos);
  • Certidão negativa da justiça do trabalho;
  • Certidão negativa do distribuidor de protesto de títulos;
  • Certidão negativa da receita federal – Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Declaração do Vendedor e cônjuge de que não participam de nenhuma sociedade, civil ou comercial, na qualidade de sócio-quotista ou acionista (se participarem, pedir todos os documentos da empresa).

Pessoa Jurídica

  • Contrato Social (para aferição dos poderes e da regularidade da representação).
  • Certidão de regularidade do FGTS;
  • Certidão de quitação de tributos estaduais (ICMS);
  • Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (estadual e municipal), falências e concordatas;
  • Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros – CND do INSS;
  • Certidão negativa da receita federal – Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;
  • Certidão negativa da justiça do trabalho;
  • Certidão negativa do distribuidor de protesto de títulos;

Observações.:

  • As certidões dos distribuidores forenses, de protesto e da Justiça Federal, são das Comarcas da situação do imóvel e do domicílio dos Vendedores.
  • Se as certidões retro-mencionadas apresentarem notícias de quaisquer fatos ou processos envolvendo o Vendedor ou cônjuge, deverão ser fornecidas certidões esclarecedoras de seu objeto e andamento, para se avaliar os riscos envolvidos.
  • Caso o atual proprietário tenha adquirido o imóvel em menos de um ano, todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário.

Unidade residencial em condomínio

  1. Busca no fórum trabalhista e cível para constatação de eventual existência de ações contra o condomínio que poderão onerar o comprador.
  2. Declaração da administradora ou síndico (com ata da assembleia que os elegeu), de quitação das despesas condominiais até a data de missão da posse;

No caso de imóvel locado

  1. Apresentação da notificação ao locatário de preferência na aquisição com resposta do desinteresse ou comprovação da inércia e presunção de desistência.

Selo Certificador do COFECI

Selo  Certificador do  COFECI

O que é? É o selo emitido pelo Órgão Fiscalizador da profissão, com o objetivo de normatizar as Avaliações de Valor realizadas por Corretores de Imóveis, habilitados para tal função.

Para que serve?  Para confirmar que a Avaliação realizada pelo profissional habilitado está em conformidade com as prerrogativas exigidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI) – resolução n.1066/2007, com a NBR n.14653 da ABNT e ainda, em concordância com a Lei 8.078/90, artigo 39, parágrafo VIII – CDC.

Onde são utilizados? Em qualquer situação onde seja necessário aferir o Valor de Mercado de determinado imóvel, seja ele urbano ou rural e tenha ele ainda, a destinação que tiver: residencial, comercial ou industrial.  Vê-se também, excelente acolhimento por parte dos Órgãos  Públicos para os mais diversos fins, inclusive com grande prestígio junto ao Poder Judiciário, no intuito de estabelecer parâmetros realistas e, assim, apoiar o Excelentíssimo Magistrado em suas decisões.

Quem pode utilizar?  Somente Corretores Imobiliários, especialistas na determinação de Valor de Imóveis, mediante aprovação em Cursos específicos e após inscrição no CNAICadastro Nacional  dos  Avaliadores  de  Imóveis. A relação dos aprovados encontra-se em ( www.cofeci.gov.br )

Qual a responsabilidade do Corretor habilitado para tal função? O Corretor  se responsabiliza pelas informações ali descritas, incorrendo em crime, inclusive,  caso haja clara manifestação de erro ou,  quando  a Avaliação não atende às exigências estabelecidas pelas  Normas Técnicas  ou  ainda, estiver em desacordo  com  o  CDC (Código de Defesa do Consumidor).

Como  é   fiscalizado? Após a elaboração do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), o Corretor envia ao COFECI uma cópia da Avaliação para arquivo na autarquia.  Após isso, será emitido um conjunto de três selos, numerados e timbrados. Um deles ficará na cópia  de arquivo do COFECI, um segundo será colado na via do cliente e o terceiro se destina  ao  arquivo pessoal  do  profissional.

O Corretor Avaliador obriga-se a manter cópia do PTAM  pelo prazo de  05 cinco anos.  Também deverá ser arquivada cópia da Declaração de Avaliação   Mercadológica  vinculada ao  Selo Certificador.

Planejamento Organizacional – PTAM

Patam

PLANEJAMENTO ORGANIZACIONAL –  PTAM
(PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL)

NBR 14.653-2 /3

 

1)    Contato e consulta contratante/contratado;

2)    Apresentação do modelo de parecer técnico;

3)    Apresentação dos valores e prazos praticados;

4)    Vistoria ao imóvel objeto de avaliação;

5)    Captação dos dados elementares do imóvel;

6)    Juntada de documentação ( quando necessário)

7)    Confecção do relatório;

8)    Entrega da avaliação mercadológica;

9)    Recebimento do selo certifador pelo cofeci.

O relatório final estará em total concordância com as normas técnicas da ABNT, com a lei 8.078190, artigo 39, parágrafo VIII — CDC e resolução COFECI 1066/2007 com objetivo judicial e extrajudicial.

 

Cuidados antes de comprar um imóvel em leilão

Nota

Descontos no preço do imóvel chegam a superar 20%, mas é necessário tomar uma série de cuidados para o barato não sair caro

Não faltam motivos para um interessado em comprar um imóvel fazer isso por meio de um leilão. O principal deles é o preço. Leiloeiros e compradores dizem ser possível obter descontos superiores a 20% em relação aos valores de mercado. O sistema de leilão também é considerado emocionante pelos seus adeptos porque costuma haver grande disputa pelos melhores bens. No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que ele é extremamente trabalhoso para o comprador. É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado. O interessado precisa levantar dívidas antigas, checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Após tudo isso, ainda é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outra pessoa aceitou pagar mais do que parecia razoável pelo bem.

Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros do país como a Zukerman (www.zukerman.com.br), a Santos Frazão (www.sfleiloes.com.br), a Sodré Santoro (www.ssol.com.br) e a Fidalgo (www.fidalgoleiloes.com.br). Com o crescimento de três dígitos no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar as prestações avança proporcionalmente. Além disso, a legislação brasileira é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes – o que garante a oferta de imóveis nos leilões. No caso dos contratos que prevêem a chamada alienação fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Veja abaixo dez dicas úteis antes de comprar um imóvel em leilão:

  • Contrate um corretor especializado
  • Prefira imóveis desocupados
  • Verifique se há ações judiciais contra a execução
  • Visite o imóvel com antecedência
  • Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante
  • Avalie a melhor forma de pagamento
  • Preste atenção ao edital
  • Desconfie do preço de avaliação do imóvel
  • Defina um lance máximo e não se empolgue
  • Não deixe de registrar o imóvel após arrematação
  • Tire todas as dúvidas com o seu corretor

   1 – Contrate um corretor especializado. Assim como em outras profissões, as especializações habilitam o profissional  imobiliário a prestar um serviço mais eficiente e seguro para seus clientes. Contratar um corretor com experiência em arrematação de imóveis é fundamental  para o sucesso futuro do seu investimento. Ele lhe orientará sobre toda a documentação necessária e definirá, com você, estratégias para dar um lance vencedor no imóvel desejado.

2 – Prefira imóveis desocupados. Mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada. Se você não está disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados – mas saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.

3 – Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários reclamem – com razão – de itens como a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Nesses casos, o comprador do imóvel será obrigado a esperar para tomar posse do bem caso o ocupante consiga uma liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo. Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.

4 – Visite o imóvel com antecedência. Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando. Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados. Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso. Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado. Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

5 – Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial. Mas não espere um desfecho rápido do processo. Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.

6 – Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra. Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista. Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar o empréstimo com antecedência. Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH). Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.

7 – Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa. Todo o leilão é filmado – e as imagens podem ser usadas como prova.

8 – Desconfie do preço de avaliação do imóvel. Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão. Conversar com um corretor especialista que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado. O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.

9 – Defina um lance máximo e não se empolgue. Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem. De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance. Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão. Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente. É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação – que não seja de maneira nenhuma ultrapassado. Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas. Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas – ou melhores – no futuro.

10 – Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

11 – Tire todas as suas dúvidas com um corretor. “Não recomendo que a pessoa compre qualquer tipo de imóvel sem a consulta de um corretor imobiliário, muito menos em leilão”, afirma Geraldo Tardin, diretor da ABMH. “É o corretor especialista  que vai dizer o que é e o que não é um bom negócio.”